maandag 17 oktober 2011

De beste spaarhypotheek

17 okt 2011

Helft banken bereid tot hogere lening bij voldoende inkomen


De beste spaarhypotheek

door Manno van den Berg
AMSTERDAM - De Nederlandse hypotheekmarkt heeft griep. Strengere regels en een huizenmarkt midden in een correctie houden het aantal verstrekte hypotheken laag. Ook de spaarhypotheek, de laatste tijd vooral populair in combinatie met banksparen, voelt de tegenwind. Het productaanbod krimpt. Wél worden de voorwaarden voor bankspaarhypotheken verbeterd. Dit blijkt uit een onderzoek van MoneyView.

    Foto: Lex van Lieshout
    Uit het onderzoek blijkt ook dat Nederlandse banken verschillend omgaan met de ruimte die de nieuwe, strenge Gedragscode Hypothecaire Financieringen hen biedt. Ruimte om een hogere lening te verstrekken dan het maximum in de code. Het is aan de individuele banken zelf of ze die bewegingsruimte benutten. De helft blijkt bereid meer te lenen als het inkomen van de klant hoog genoeg is ten opzichte van de hypotheeklasten. „Daarentegen zegt 41% dat niet te zullen doen”, stelt Lidy Groenewoud, onderzoeker bij MoneyView.
    Het onderzoek toont daarmee dat banken zich verschillend opstellen in deze crisistijden. De nieuwe gedragscode schrijft voor dat ze niet meer dan 106% van de marktwaarde van een woning mogen financieren. Banken mogen echter uitzonderingen maken, onder meer op grond van het inkomen van de klant. Groenewoud: „Ze moeten dan naar het zogeheten woonlastenpercentage kijken, deze wordt door het Nibud bepaald. In feite geeft dat percentage aan welk deel van je inkomen aan woonlasten kan opgaan. Blijken de hypotheeklasten lager dan dat woonlastenpercentage, dan kan een bank besluiten de hypotheek te verhogen boven het maximum van 106%.”
    Afwijken
    MoneyView heeft ook naar andere mogelijkheden gekeken waarmee banken kunnen afwijken van het maximum in de code. Zo kan de maximale lening worden verhoogd als de klant zelf wat vermogen achter de hand heeft. Ook wordt er een ruimere leencapaciteit toegestaan bij energiebesparende maatregelen aan de woning. Banken mogen van minister De Jager (Financiën) bovendien van de code afwijken bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Een bank mag dan uitgaan van het NHG-maximum (108%).
    Een meerderheid van de hypotheekaanbieders (76%) geeft aan beschikbaar vermogen mee te nemen bij de bepaling van de maximale leencapaciteit. Wie energiebesparende maatregelen aan de woning wil laten aanbrengen, vangt echter bot bij de meeste banken. Ten slotte wordt door slechts 8% van de hypotheekaanbieders gebruikgemaakt van de mogelijkheid om bij een NHG-hypotheek af te wijken van het maximaal toegestane leenbedrag in de code. Maar liefst 92% wil op deze grond niet afwijken.
    Een mogelijke verklaring voor de zuinige opstelling van banken is dat ze verdere dalingen van de huizenprijzen vrezen. Het risico voor een bank is dan dat de hypotheek uiteindelijk niet geheel afgelost zal kunnen worden. Natuurlijk is dat ook een risico voor de huizenbezitter. In dat licht lijken spaarhypotheken schokbestendiger dan andere hypotheken. Juist omdat er wordt gespaard voor een zekere aflossing. De hypotheek waarbij voor aflossing wordt belegt – de beleggingshypotheek – wordt nog nauwelijks afgesloten. Steeds meer consumenten realiseren zich het risico dat de opbrengst van de bijbehorende beleggingsverzekering door tegenvallende beursrendementen mogelijk tekortschiet om de lening ooit af te lossen. Een spaarhypotheek waarbij de premie in een spaarverzekering of op een bankspaarrekening tegen rente uitstaat – de spaarrente is gelijk aan de rente voor de hypotheek – biedt dan meer zekerheid. De zekerheid dat er gegarandeerd kan worden afgelost. Ook een aflossingsvrije hypotheek – inmiddels door de gedragscode aan banden gelegd – biedt geen ingebouwde aflossingszekerheid.
    Twee smaken
    De spaarhypotheek is inmiddels dan ook de meest gesloten hypotheek in Nederland. Er zijn twee smaken: een waarbij u spaart in een spaarverzekering en een waar de maandpremie op een bankspaarrekening wordt gestort. MoneyView heeft 48 spaarhypotheken, waarbij een spaarverzekering de aflossing regelt, langs de meetlat gelegd. Plus nog eens 38 hypotheken waarbij er voor de aflossing wordt gespaard op een bankspaarrekening.
    In enkele jaren tijd, sinds de introductie in 2008, is het aanbod van de bankspaarvariant flink gegroeid. Ook dit jaar heeft de spaarverzekering weer terrein verloren, bevestigt Groenewoud. Een deel van de verklaring ligt in de lagere kosten van banksparen. Groenewoud: „Net als vorig jaar scoren de bankspaarvarianten ook dit jaar weer hoog op prijs. Dat heeft vooral te maken met de overlijdensrisicoverzekering. Bij banksparen kun je zelf voor de goedkoopste aanbieder kiezen, bij een hypotheek met een spaarverzekering heb je die keuze niet.” Veel hypotheekverstrekkers stellen een overlijdensrisicoverzekering verplicht. Bij onverhoopt overlijden zorgt deze ervoor dat de hypotheek (deels) wordt afgelost.
    Wel bleek vorig jaar dat de bankspaarhypotheek nog wel achterbleef op flexibiliteit. Volgens Groenewoud onder meer doordat veel bankspaarproducten toen geen zogeheten hoog/laagconstructie kenden. Binnen die constructie kunnen consumenten de eerste jaren een veel hogere spaarpremie betalen, waardoor ze sneller kapitaal opbouwen. Hierdoor kunnen de premies in de toekomst omlaag. Bij veel spaarverzekeringen is die constructie wel mogelijk. De hoogste en laagste inleg mogen met een factor 10 van elkaar verschillen.
    Groenewoud: „In ons vorige onderzoek in 2010 kenden slechts acht bankspaarproducten zo’n hoog/laagconstructie. Dat zijn er nu achttien.” Mede hierdoor scoren bankspaarhypotheken dit keer hoger op flexibiliteit, terwijl er vorig jaar slechts één bankspaarhypotheek in die top wist door te dringen.

    http://www.telegraaf.nl/overgeld/hypotheken/10739353/__De_beste_spaarhypotheek__.html?p=1,1
    Gepost door op
    Labels:

    Geen opmerkingen:

    Een reactie posten

    Abonneren op: Reacties posten (Atom)